对于隐名持股一词，相信大家不会陌生，常见于不便露财的大佬套上别人马甲闷声发大财的情况。事实上，不动产作为一类重要资产，“隐名持股”与“借名买房”的市场背景与法律逻辑是非常相似的。不同的是，前者已得到法律正名，《公司法》及相关司法解释中均有保护“隐名股东”的条款；后者却依然草根，“隐名房东”时常要担心房子还是不是自己的。
【法律法规】
首先，我们来看一下《民法典》中关于不动产权利人的规定。
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
根据《民法典》之规定，依法进行不动产登记的主体，是不动产的权利人。在借名买房的情况下，名义购房人会被视为当然的业主受到法律保护，享有占有、使用、收益和处分房屋的权利。而实际出资人的权利，需要依靠双方之间的协议来确定。
【实务要点】
问一：借名买房会有什么风险？
1.名义购房人自身违约的风险。因为名义购房人享有完整的所有权，所以其在使用、处分房屋时客观上不需要实际出资人的同意，大部分实际出资人都是在名义购房人擅自将房屋抵押或出售以后才知道这一情况，只能陷于漫长的诉讼维权中。
2.第三人主张权利的风险。部分风险来自于双方以外的第三人，例如名义购房人的配偶会提出该房屋系夫妻共同财产而要求分割，或者是在名义购房人去世的情况下房屋会被继承人视为遗产要求分配。
3.公权力部门查封、拍卖的风险。当名义购房人涉及诉讼，其名下财产就有被法院强制执行的风险，届时实际出资人如果不及时提出异议，可能会被迫背锅。
问二：借名买房的合同怎样才具有效力？
除了主体固定、财产明确、权利义务清晰等基本要求外，借名买房合同因其合同目的的特殊性，往往还要求合法合规及不违反公序良俗。借名买房的理由一般有以下几种：1.规避当地限购政策；2.争取更好的贷款条件；3.降低税费成本；4.享受政策上的优惠与补贴；5.隐匿财产。其中第1种类型一般会被认定为违反公序良俗，参见（2020）最高法民再328号裁判文书，除非实际出资人事后获得了购房资格补正合同效力。而第4种、第5种类型在法律有特殊要求的情况下也会被认定为无效。
问三：借名买房合同是否一定要书面形式？
借名买房合同可以是书面形式也可以是口头形式，但实务中口头协议情况下对实际出资人的举证义务要求更高。法院一般结合购房资金的来源（由谁实际出资、偿还贷款）、房产由谁占有使用及相关证据、资料、票据由谁保管、出资人与购房人之间是否存在特殊身份关系等因素综合判断，参见(2020)最高法民申4号、（2016）津民申1745号裁判文书。
问四：借名买房合同与借款合同、投资合同有什么区别？
同样是出钱给别人买房，但借名买房的目的仅在借名，实际出资人虽然不是登记的权利人，但其行使的权利往往与业主没有差别，包括装修、居住、缴纳水电费及物业费、偿还贷款等。而借款和投资，则不会带有物权上的诉求。因此，合同中关于权利义务的约定以及实际上对房屋的支配状况，是确定法律关系的关键。
问五：实际出资人能否要求过户？
实际出资人可以依照约定，要求名义购房人将房屋过户给自己，但前提是实际出资人享有过户成为业主的资格（不违反限购政策或宅基地流通政策，或者房屋的性质不属于限制流通等），且房屋过户不会损害国家、社会集体及第三人的利益。
